感谢邀请，这个问题问得好，我也曾经认真分析过这个问题！答案如下：

1、地理位置，深圳紧邻香港，距离中国南方最大的门户城市广州也只有一百多公里，处于珠三角的核心区域，发展的硬件环境优于汕头！

第二，人口结构和地方文化原因！深圳本地人口特别少，主要是外地人组成！所以更加包容，不存在排外现象！潮汕地区家族观念强、族群文化浓。相比深圳而言不够开放、观念相对落后！

3、深圳在国内、省内定位高于汕头，广东省内有三个经济特区，深圳的定位明显高于汕头、珠海。深圳市委书记一般有广东省副书记兼任。定位高资源自然更多！

汕头经济只能靠房地产来提高GDP！明确来说就是要外来人口来买房！做为本地人呢大家都有个老窝住！要是你是外来人口觉得汕头好想留在汕头租房子打工就好！你老家不是有地把钱留着盖别墅！

汕头是三四线城市的房子没有用！一、本地居民收入不高买不起。二、没有外来人口就算有他们农村还有房子住，他们只是租房子打工而已！三、有钱的人根本看不起三四线城市的房子。四、现在聪明的人多了起来，不想做傻B250高房价接盘侠。五、就算在三、四线买了房子当地的工资低的可怜连人都养不活还不是空着房子到其它城市租房子打工，简直就是买个墓地等告老还乡！